Как и когда продавать квартиру

Как понять, что «час X» настал, и как продать эффективно

Вопрос удачности момента напрямую связан с целью продавца. Большинство продает квартиру, чтобы купить другое: из «вторички» — в новостройку, из района окраин — ближе к центру или и то и другое. Самый распространенный сценарий рынка — обмен. В таком случае не важны характеристики рынка в моменте, потому что квартира продается по текущим правилам и приобретается по ним же.

Особое внимание уделяется собственникам так называемого «морально устаревшего» жилищного фонда (панельные 5-этажки / 9-этажки). Эксперты советуют избавляться от таких квартир сейчас, чтобы не потерять в цене, например, через год.

Сезонность

Действительно, рынок недвижимости обладает выраженной сезонностью. Специалисты городских продаж советуют выводить квартиру на рынок за 2-3 месяца до нового года и ориентироваться на полное проведение сделки до конца декабря. Почему? Это отсылка к поведенческому фактору: большинство граждан РФ предпочитают решать острые семейные вопросы до наступления нового года, таков менталитет. Часто это связано с «генетической памятью»*.

Длинные государственные праздники (январские или майские, например) ошибочно считать оптимальным временем для выставления квартиры на продажу. Это традиционное время для семьи и близких, спрос на недвижимость стремится к нулю.

Аналогичная ситуация и с периодом летних отпусков или проведением масштабных государственных мероприятий (недавно отгремевший Чемпионат Мира 2018).

Поймать волну ошеломительного спроса невозможно, а потому ориентироваться на постулат «осенью станет лучше» не стоит.

Преимущество будет у собственников-аналитиков: ищите время, когда в рамках вашего района почти нет аналогичных предложений. Это будет преимуществом к формированию спроса.

За сколько продать

Если продаете самостоятельно через рекламные площадки, то на каждом таком ресурсе можно увидеть дату публикации объявления: если объект «давний», то ориентироваться на цену бессмысленно. Обратите внимание на те объявления, которые ниже рынка в формате предложения, плюсуйте 2-3% и выставляйте. Остаться объективным трудно, но завышать цену не нужно — на уступки придется идти. А такой подход позволит сэкономить личное время, ведь завышенная цена оттолкнет потенциальных покупателей и сократит количество звонков и показов.

Отслеживайте динамику просмотра / звонков объявления. Если звонков много, значит, цена ниже рынка. Такая квартира уйдет быстро, но дешево. Правильным показателем эксперты считают 5-6 звонков и 1-2 показа в неделю. Практика показывает, что квартиры с такими показателями продаются за 1,5-3 месяца.

На цену предложения влияет расположение, история, надежность документов, а также характер сделки (прямая / альтернативная).

Обратите внимание, что в объявлении вы указываете цену предложения, а не итоговую цену сделки. Они будут различаться, будьте морально готовы к торгу.

Какие факторы позволяют продать квартиру дороже

1. Уникальность предложения. Например, окна квартиры выходят на 3 стороны света. А это то, чем больше не может похвастаться ни одно из предложений. Или увеличенная площадь лоджии, которая позволила переделать первую в кабинет.
2. О ремонте. Отсутствие отделки не позволит выставить стоимость больше, чем 95% от похожего предложения, но в лучшем его виде. В то же время наличие «предпродажного ремонта» может не прибавить ни рубля к стоимости квартиры, но позволит продать ее быстрее. Делать ремонт исключительно для продажи — бессмысленно: лучше сделать скидку в размере суммы, которую вы могли бы потратить на улучшения.
3. О других характеристиках квартиры. Если квартира расположена в удачном месте с самодостаточной инфраструктурой, то наличие хорошей мебели и техники позволит поднять цену на 5-10% по сравнению с аналогичными предложениями, но без мебели и техники. Или, если окна выходят на оживленную, шумную улицу, а у вас установлены качественные стеклопакеты с шумоизоляцией и системой кондиционирования, то это тоже фактор, позволяющий повысить стоимость предложения.
4. Как ни было банально — презентация. В сети можно наткнуться на сотни неподготовленных объявлений, где на непрофессиональных фотографиях разложена одежда собственников или остатки посуды в раковине на кухне. Человеческий фактор неизбежен: конечно, не обязательно вызывать профессионального фотографа, но привести квартиру в надлежащий вид необходимо. Иначе как покупатели смогут увидеть лучшее в вашем предложении. А профессиональная съемка как и презентабельная упаковка разбудит потребительский аппетит.