Как правильно оформить ДДУ

Договор долевого участия: подготовка и оформление

Всего мероприятие разделяют на 6 основных шагов:

1. Подготовка собственных документов.
2. Подписание ДДУ.
3. Регистрация ДДУ в Росреестре.
4. Оплата установленной стоимости.
5. Подписание акта приема-передачи недвижимости, за которым следует получение ключей.
6. Регистрация права собственности.

Важно. Полноправным собственником квартиры / апартамента вы становитесь только после финального шага — регистрации права собственности. Только после этого вы можете прописаться в квартиру, начать перепланировку, продать или сдать квартиру жильцам.

Все шаги слишком объемны для описания в одной статье, а потому остановимся подробнее на шагах 1 и 2.

1.Подготовка документов для приобретения

Список документов может различаться. Это зависит от того, кому в перспективе будет принадлежать право собственности.

Квартира для себя и на себя. Юридически это самый простой способ приобретения — у вас нет супруга / супруги, договор оформляется единолично на вас, и вы оплачиваете квартиру в рассрочку или по 100%-ной предоплате. В этом случае для ДДУ нужен только ваш паспорт.

Квартира для себя и на себя, но вы замужем / женаты. Плюсом к вашему паспорту — согласие от супруга / супруги на приобретение недвижимости. Согласие оформляется у любого нотариуса, пусть ваш партнер возьмет свой паспорт и свидетельство о вашем браке. Ваше присутствие не обязательно: лично приходит тот, кто дает вам такое право на приобретение.

Квартира для вас обоих и на вас обоих. В таком случае основными документами будут паспорта вас обоих и свидетельство о браке.

Если существуют причины, по которым личное присутствие одного из супругов невозможно, придется оформить доверенность, чтобы иметь право подписать ДДУ и за супруга / супругу.

2. Подписание ДДУ с застройщиком

Важно. Прежде чем подписать договор, сравните его с типовым проектом ДДУ, который всегда предлагают в начале.

Хорошо. Сравнить проект договора и именной ДДУ, подготовленный для вашей сделки, у независимого юриста. Почему важно проконсультироваться с таким специалистом? Часто недобросовестные застройщики скрывают невыгодные для покупателя пункты договора за сложными юридическими формулировками. Неподготовленным клиентам трудно разобраться самостоятельно.

Существенные условия ДДУ с надежным застройщиком:

1. Полная стоимость квартиры (апартамента);
2. Дата и сроки сдачи жилого комплекса;
3. Корректный строительный адрес ЖК;
4. Номер участка, указанный в кадастровом паспорте объекта;
5. Указание этажа и проектного (внутреннего) номера квартиры;
6.  Гарантия на недвижимость (5 лет — на квартиру в целом, 3 года — на инженерное оснащение от застройщика);
7. Паспортные данные покупателя;
8. Реквизиты, принадлежащие застройщику.

Особенно пристрастно проверить: срок выдачи ключей, моменты, связанные с компенсацией площади при итоговой сдаче (цифры площади на бумаге и по факту часто различаются!), полная информация о представителе застройщика, который подписывает итоговый ДДУ.

Срок выдачи ключей. После реального ввода в эксплуатацию ЖК, застройщик обязан выдать покупателю ключи в течение 30 дней. Но для этого должны быть соблюдены 2 важных условия:

1. Получения застройщиком государственного разрешения на ввод жилого комплекса в эксплуатацию.
2. Получения полной оплаты цены, установленной в ДДУ.

Фактическая площадь квартиры / апартамента. Отклонение бывает достаточно часто, причины разные. Суть заключается в том, что для застройщика невыгодно компенсировать вам разницу, причем не важно, в какую сторону происходят изменения итоговой квадратуры.

На практике: Если выяснится, что площадь квартиры уменьшилась (БТИ производит такие замеры), то никто и ничего вам не компенсирует. Если площадь после замеров увеличилась (от 1 кв.м. и более), то вам придется доплачивать деньги застройщику.

О представителе застройщика. По юридическим нормам, исключительно генеральный директор должен подписывать каждый договор с участниками ДДУ.

На практике: Вместо гендиректора ДДУ подписывают коммерческий директор, руководитель отдела продаж и т.д. Важно, что такие юридические действия со стороны “третьих” лиц возможны только при наличии доверенности от генерального директора. В таком случае вы имеете полное право попросить показать такую доверенность или ее нотариально заверенную копию. Такой документ — ваша страховка от недействительности ДДУ.

Подводя итог

Прямая рекомендация для собственного спокойствия — ваше подписание договора долевого участия должно сопровождаться активной консультацией со сторонним юристом. Это поможет обойти трудные и запутанные юридические формулировки “с подвохом”, а также гарантировать правомерность и действительность ДДУ.