Квартира под ипотекой: реально ли ее продать?

Приобретение жилья с использованием ипотеки — для многих граждан это единственный доступный способ обрести свой дом. Ипотека — это долгосрочный процесс, и период выплат рассчитан на 10—25 лет. За этот временной отрезок возникает множество ситуаций, когда возникает необходимость продать ипотечную квартиру.

В соответствии с нормами действующего законодательства, чтобы совершить сделку, нужно снять обременения, а для этого погасить ипотеку

На практике возникают вопросы как это сделать, как оформить?

Существует несколько вариантов:

1. Потенциальный покупатель определен. Часть от стоимости за квартиру идет в погашение ипотечного кредита. Банк выдает закладную и Росреестр убирает обременение, после этого оформляется сделка.

Риски покупателя: часть денег за квартиру передаются «под честное слово» продавца для уплаты ипотеки. Еще снятие обременения занимает минимум месяц, а максимум может тянуться год, все зависит, как быстро банк выдаст закладную.

Сроки оформления в Росреестре строго регламентированы.

1. Продажа квартиры с участием банка-кредитора. С увеличением лиц, желающих продать квартиру под ипотекой, банки стали активно участвовать в этом, используя банковские продукты.

Стороны подписывают предварительный договор. Покупатель, сумму необходимую для погашения, закладывает в банковскую ячейку или оформляет аккредитив. Банк самостоятельно направляет закладную в Росреестр, для снятия обременения и выдает необходимые документы продавцу. Таким образом, деньги гарантированно пойдут в погашение ипотеки. После заключения сторонами договора купли-продажи квартиры и оформления перехода прав собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, аккредитив исполняется банком, и продавец получает деньги из ячейки банка.

1. Продавец обращается в банк и остаток долга по кредиту оформляет на другой объект недвижимости.
2. Продавец переоформляет ипотечный кредит на покупателя. Покупатель должен соответствовать требованиям, предъявляемым к заемщикам по ипотеке. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение. Покупатель становится заемщиком по первоначальному договору и на него возлагаются соответствующие обязанности. Оформление купли-продажи по этой схеме не требует снятия залога с квартиры.

Второй и четвертый способ возможны при согласии и заинтересованном участии банка, выдавшего ипотечный кредит. Кроме того, во всех случаях покупатель вынужден ждать и оплачивать часть объекта намного ранее совершения самой сделки.

Чтобы заинтересовать покупателя продавец делает скидку по сравнению с рыночной ценой на подобные объекты.

С учетом скидки, окончательная цена, как правило, не покрывает первоначальную стоимость и уплаченные проценты за квартиру. В итоге, продажа квартиры под ипотекой становится невыгодной продажей для продавца, это часто вынужденный шаг в сложившихся условиях.

Приведенные способы являются общими. Любая выбранная схема будет меняться при согласовании сторонами и корректировке банком под конкретный объект.