Осторожно: апартаменты!
Как купить и на что обратить внимание
“Апартаменты — это как квартира, но почему-то не она”, — примерно так думают более половины жителей Москвы. А все потому, что это нетрадиционный вид жилья на рынке недвижимости. Как правильно выбрать апартаменты, на что обратить внимание при покупке и почему одни апартаменты — хорошо, а другие — плохо.
Какие бывают апартаменты
Изначально термин “апартаменты” пришел в сферу недвижимости и обосновался там, а потому законодательного термина не существует.
Ключевое отличие апартамента от привычных многоквартирных домов — земельное назначение. Как правило, оно указано либо в кадастровом паспорте, либо в свидетельстве о регистрации права. Чтобы ознакомиться с земельным назначением своей будущей жилой площади, обратитесь к застройщику для изучения соответствующих документов.
Для апартаментов характерны 2 вида:
- для размещения зданий гостиничного типа / размещение гостиницы (оба варианта признаются нормой);
- для объектов, имеющих общественно-деловое назначение (под офисы, то бишь).
Первый тип — прозрачный и юридически защищенный. В этом случае, отношения между вами и застройщиком регулируются 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” (сценарий актуален и для квартир в новостройках).
Если земля предназначена для объектов общественно-делового значения — внимательно изучайте, для чего можно использовать эту землю: В списке есть гостиницы? Отлично! Нет? Тогда перед вами типичный офис, и жить здесь, скорее всего, не получится, по документам — точно.
Договор долевого участия (ДДУ)
При покупке застройщик обязательно захочет подтвердить новые отношения с вами: договором предпродажи, договором бронирования, ДДУ и другими видами. Помните: все иное, не ДДУ, не обладает юридической силой, а значит, неправомерно. Только договор долевого участия поможет защитить собственные интересы в случаях судебного производства о банкротстве застройщика, долгостроя и строительных дефектах.
Особого внимания заслуживает предварительный ДДУ, который популярен на рынке московских застройщиков. Что это значит? Это значит, что у застройщика еще нет официального разрешения на строительство, но он вот-вот его получит. Откажитесь от иных вариантов, кроме как ДДУ, так как он не имеет регистрации в Росреестре, и вы можете стать жертвой обмана (когда “ваш” апартамент продается еще нескольким клиентам, например).
Про налоги на имущество
Государство начинает начисление налога на имущество после регистрации вашего права собственности, из расчета:
Тип недвижимости |
Налог |
Обычная квартира в новостройке |
0,1% от кадастровой стоимости |
Современный апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн рублей |
0,5% от кадастровой стоимости |
Посчитайте, какова сумма налога, чтобы не выбирать дорогую во всех смыслах недвижимость.
Коммунальные платежи
Это тот самый подводный камень, о котором часто забывают. Готовьтесь: цена за коммунальные услуги в среднем будет на 15% выше, чем в квартирах. А тарифы формирует управляющая компания. Отказаться от услуг УК не получится, так что придется платить.
Как складывается цена. В коммунальные платежи апартаментов премиум или люкс класса обычно включены услуги садовников / ландшафтных дизайнеров, профессионального ЧОПа и круглосуточного консьерж-сервиса. В более бюджетных вариантах — базовые услуги утилизации мусора, уборки или услуги, предоставляемые в решении бытовых вопросов.
Прописка или регистрация
Прописка и регистрация — суть: одно и то же. Она бывает 2 видов:
- постоянная регистрация;
- временная регистрация (ее нужно продлевать по истечении 5-летнего срока).
Эти два вида абсолютно равны в правовом статусе.
По временной регистрации тоже можно получиться паспорт, ИНН и другие важные документы, можно спокойно вызывать скорую помощь или оформить ребенка в детский сад. Разница только в том, что по истечении 5-ти лет придется озаботиться процедурой пролонгации регистрации.
Что касается детей: ребенок регистрируется в одном месте с родителями. Точка.
А как же цена?
Собственно, мы пришли к тому, что изначально сделало невероятно привлекательными апартаменты для участников рынка недвижимости — разница в цене между традиционной квартирой и апартаментом может доходить до 20-30% (последняя цифра актуальна для максимально бюджетных вариантов).
Если опираться на пункты о налоге на имущество и коммунальные платежи, то очевидно, что разница в стоимостях достаточно быстро нивелируется более высокими расходами на обслуживание своего нового апартамента и налог на него же. Это касается постоянного проживания на всю жизнь.
Если апартаменты — объект инвестирования с последующей передачей в наем или продажей, то это выгодное решение. А для жизни… Купите квартиру в Москве;)